物件価格・家賃を入力するだけで表面利回り・実質利回りを即計算。経費の内訳・空室リスク・物件タイプ別の利回り目安・失敗しないポイントを国交省データで徹底解説。
物件価格・月額家賃・経費などを入力すると、表面利回りと実質利回りが分かります。
あなたは不動産投資を検討中。気になる物件が見つかりました。表面利回り8%、価格2,000万円のワンルーム。さあ、どう判断しますか？正解は一つではありません。選択によって結果が変わります。
※このシミュレーションは一般的な傾向を示す参考であり、実際の投資成果を保証するものではありません。投資判断は自己責任で、専門家にもご相談ください。
不動産投資の「利回り」とは、投資した金額に対して年間どれだけの収益が得られるかを示す指標です。物件選びの最も重要な判断材料の一つで、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。この違いを理解することが、不動産投資で失敗しないための第一歩です。
| 費用の種類 | 内容 |
|---|---|
| 購入時の諸費用 | 仲介手数料・登記費用・不動産取得税・印紙税（物件価格の7〜10%） |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年かかる |
| 管理費・修繕積立金 | マンションの場合（毎月） |
| 管理委託費 | 管理会社への委託（家賃の5%程度） |
| 修繕費 | 設備故障・原状回復・大規模修繕 |
| 火災・地震保険 | 年間数万円 |
| 空室リスク | 入居者がいない期間の収入ゼロ |
| 物件タイプ | 表面利回りの目安 |
|---|---|
| 都心の区分マンション | 3〜5% |
| 地方の区分マンション | 6〜10% |
| 一棟アパート（都心） | 5〜7% |
| 一棟アパート（地方） | 8〜12% |
| 築古物件 | 10%以上（リスクも高い） |
一般に都心は利回りが低めですが空室リスク・資産価値の安定性が高く、地方は利回りが高めですが空室リスク・売却の難しさがあります。高利回り物件には相応のリスク（築古・立地難・修繕負担等）があることを理解しましょう。
不動産投資で最も誤解されやすいのが「利回り」です。広告に出る表面利回りと、実際の手取りベースの実質利回りは大きく異なります。数値で確認しましょう。
| 種類 | 計算式 | 意味 |
|---|---|---|
| 表面利回り（グロス） | 年間家賃収入 ÷ 物件価格 ×100 | 諸経費を考えない理想値。広告でよく使われる |
| 実質利回り（ネット） | (年間家賃−年間経費) ÷ (物件価格＋購入諸費用) ×100 | 手取りに近い現実的な数値 |
例えば「表面利回り8%・2,000万円」の物件でも、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室・購入諸費用を差し引くと、実質利回りは4〜5%程度に下がるのが一般的です。広告の表面利回りだけで判断すると、想定外の収支になりかねません。
| 経費 | 目安 |
|---|---|
| 管理委託費 | 家賃の約5% |
| 修繕積立金・管理費（区分） | 毎月一定額 |
| 固定資産税・都市計画税 | 年1回 |
| 空室・滞納リスク | 稼働率で変動（満室前提は危険） |
| 購入諸費用 | 物件価格の約7〜10%（登記・仲介手数料等） |
物件価格2,000万円・表面利回り別の、ざっくりした年間収支のイメージです（ローン・税金を除いた概算）。
| 表面利回り | 年間家賃収入 | 経費控除後（実質）の目安 |
|---|---|---|
| 5% | 100万円 | 約60〜70万円 |
| 8% | 160万円 | 約100〜120万円 |
| 10% | 200万円 | 約130〜150万円 |
ここからさらに、ローンを組んでいれば返済（元金＋利息）が引かれます。ローン返済後に手元に残るキャッシュフローがプラスかどうかが、投資の成否を分けます。金利が上がると返済が増え、収支が悪化する点にも注意が必要です。
表面利回り8%・経費率30%（管理費・修繕積立・固定資産税・空室リスク等の合計目安）と仮定した場合の、物件価格別の年間手取り額です。
| 物件価格 | 年間家賃収入 | 経費（目安30%） | 年間手取り | 実質利回り |
|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 80万円 | 24万円 | 56万円 | 5.6% |
| 2,000万円 | 160万円 | 48万円 | 112万円 | 5.6% |
| 3,000万円 | 240万円 | 72万円 | 168万円 | 5.6% |
| 5,000万円 | 400万円 | 120万円 | 280万円 | 5.6% |
※表面利回り・経費率は物件やエリアにより大きく異なります。ローンを組む場合はここからさらに返済額が差し引かれるため、実際の手残りはより少なくなります。正確な試算は上のツールでご自身の条件を入力してください。
不動産投資には、①空室リスク（入居者がいないと家賃ゼロ）、②家賃下落リスク（築年数とともに下がる）、③金利上昇リスク（変動金利の場合）、④修繕リスク（大規模修繕・設備故障）、⑤流動性リスク（売りたい時にすぐ売れない）があります。これらを「最悪のシナリオでも耐えられるか」で判断することが重要です。表面利回りの高さだけに惹かれず、実質利回りとリスクを直視しましょう。
考え方や向き合い方によって、得られるものは変わります。よくある傾向を一般論として紹介します。
| うまくいきやすいパターン | つまずきやすいパターン |
|---|---|
| 表面利回りだけでなく実質利回り・手取りで判断 | 表面利回りの高さだけ見て購入し失敗 |
| 空室・修繕・金利上昇などリスクを織り込む | 満室前提の甘い試算で資金繰りが悪化 |
| 立地・需要を入念に調査してから購入 | 利回りの数字だけで地方物件に手を出す |
| 無理のない自己資金・借入計画を立てる | フルローンで始め、空室で返済が苦しくなる |
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